Ваш налог: IRNR
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, но ваше жильё находится здесь, доход от аренды облагается в Испании налогом IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — налог на доходы нерезидентов). Ключевое правило зависит от того, где живёте вы, а не где находится жильё:
Если вы резидент Европейского союза, Норвегии или Исландии, вы платите 19 % с чистого дохода — то есть можете вычесть расходы пропорционально дням сдачи: уборку, коммунальные услуги, налог IBI (муниципальный налог на недвижимость), страховку, комиссии порталов и управляющей компании, амортизацию, ремонт. Если вы резидент страны вне ЕС и ЕЭЗ (например, Великобритании после Брекзита), ставка составляет 24 % с валового дохода, без вычета расходов. Разница огромна, и её стоит понимать до того, как считать цифры.
Modelo 210 и сроки подачи
IRNR с доходов от аренды декларируется формой Modelo 210 (декларация по налогу на доходы нерезидентов). С 2024 года декларацию по арендным доходам можно подавать раз в год единым пакетом (в январе следующего года), а не поквартально, как раньше, — существенное административное облегчение, если у вас много коротких заездов.
Обратите внимание на деталь, которая удивляет почти всех иностранных собственников: периоды, когда жильё пустует, тоже облагаются налогом — через так называемое вменение дохода: небольшой процент от кадастровой стоимости, пропорциональный дням без аренды, который также декларируется формой Modelo 210. Пустует — не значит свободно от налогов.
Налоговая уже знает ваши доходы: DAC7
С вступлением в силу европейской нормы DAC7 Airbnb, Booking и остальные платформы передают европейским налоговым службам данные о доходах каждого хозяина, идентифицированного по налоговому номеру. Параллельно посредники в Испании подают собственные информационные декларации о сдаче туристического жилья.
Практический вывод прост: времена, когда доходы от туристической аренды «не были видны», закончились. Корректно декларировать с первого евро — не только правильно, но и единственно разумно: сверка данных происходит автоматически.
Как мы упрощаем вам жизнь
Мы не налоговые консультанты, и этот гид — общий ориентир, а не консультация: в каждом случае есть нюансы (соглашения об избежании двойного налогообложения, долевая собственность, НДС при оказании услуг гостиничного типа), которыми должен заниматься профессионал. Вот что мы делаем для наших собственников:
- Понятные ежемесячные отчёты со всеми доходами и расходами объекта — готовые для передачи вашему консультанту.
- Вся документация по вычитаемым расходам в порядке: счета за уборку, коммунальные услуги, комиссии и ремонт.
- Вы получаете деньги на банковский счёт в вашей стране — испанский счёт не обязателен.
- Если у вас нет налогового консультанта в Испании, мы познакомим вас со специалистами по нерезидентам, с которыми работают наши собственники.