O imposto que lhe cabe: o IRNR
Se não é residente fiscal em Espanha mas a sua habitação está cá, os rendimentos do arrendamento tributam em Espanha pelo IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, o imposto espanhol sobre o rendimento dos não residentes). A regra-chave depende de onde reside o proprietário, não a habitação:
Se reside na União Europeia — como é o caso de Portugal —, na Noruega ou na Islândia, tributa a 19 % sobre o rendimento líquido — ou seja, pode deduzir as despesas proporcionais aos dias arrendados: limpeza, consumos, o IBI (o equivalente espanhol do IMI), seguro, comissões de portais e de gestão, amortização, reparações. Se reside fora da UE e do EEE (por exemplo, no Reino Unido desde o Brexit), a taxa é de 24 % sobre o rendimento bruto, sem dedução de despesas. A diferença é enorme e convém tê-la clara antes de fazer contas.
O Modelo 210 e quando se apresenta
O IRNR dos arrendamentos declara-se com o Modelo 210 (a declaração fiscal espanhola para não residentes). Desde 2024, a declaração dos rendimentos de arrendamento pode ser apresentada de forma anual agrupada (em janeiro do ano seguinte), em vez de trimestre a trimestre como antes — um alívio administrativo importante se tiver muitas estadias curtas.
Atenção a um detalhe que surpreende quase todos os proprietários estrangeiros: os períodos em que a casa está vazia também tributam, através da chamada imputação de rendimentos — uma pequena percentagem do valor matricial, proporcional aos dias sem arrendar, que se declara igualmente com o Modelo 210. Vazia não significa livre de impostos.
O fisco espanhol já sabe o que recebe: DAC7
Desde a entrada em vigor da norma europeia DAC7, a Airbnb, a Booking e as restantes plataformas comunicam às autoridades fiscais europeias os rendimentos de cada anfitrião, identificado pelo seu NIF. Em paralelo, os intermediários em Espanha apresentam as suas próprias declarações informativas de cedência de habitações turísticas.
A consequência prática é simples: a época em que os rendimentos do arrendamento turístico "não se viam" acabou. Declarar bem desde o primeiro euro não é apenas o correto — é a única atitude sensata, porque o cruzamento de dados é automático.
Como lhe facilitamos a vida
Nós não somos consultores fiscais e este guia é orientação geral, não aconselhamento — cada caso tem nuances (convenções de dupla tributação, compropriedade, IVA se forem prestados serviços de tipo hoteleiro) que merecem um profissional. O que fazemos, isso sim, pelos nossos proprietários:
- Liquidações mensais claras com todos os rendimentos e despesas da habitação, prontas a entregar ao seu consultor.
- Toda a documentação de despesas dedutíveis organizada: faturas de limpeza, consumos, comissões e reparações.
- Recebe na conta bancária do seu país, sem necessidade de conta espanhola.
- Se não tiver consultor fiscal em Espanha, pomo-lo em contacto com profissionais especializados em não residentes com quem trabalham os nossos proprietários.