Os intervalos reais, sem rodeios
Em Benidorm, um apartamento de 2 quartos numa zona com procura, bem apresentado e com preços ajustados diariamente, situa-se normalmente entre 15.000 e 27.000 € brutos por ano. O intervalo é amplo porque a zona pesa muito: o mesmo apartamento rende de forma diferente na primeira linha de Levante e numa rua interior, e uma penthouse com terraço não compete na mesma liga que um primeiro andar sem vistas.
Estes números não saem de um estudo de mercado genérico: saem da ocupação e das tarifas reais dos imóveis que gerimos. É por isso que a calculadora desta página lhe pede a morada — porque a zona muda a resposta.
De que depende (por ordem de importância)
Nem todos os fatores pesam da mesma forma. Estes são os que realmente movem o número final:
- A zona e a distância à praia: é o fator número um em Benidorm.
- Os quartos e a capacidade: mais lugares legais, tarifa mais alta por noite.
- A gestão de preços: uma tarifa fixa todo o ano oferece dinheiro na época alta e afasta reservas na baixa. Os preços dinâmicos ajustados diariamente marcam facilmente 15-25 % de diferença.
- A presença nos portais: anunciar apenas num ou dois portais deixa reservas de fora. Nós publicamos em mais de 200.
- As fotografias e as avaliações: decidem o clique e permitem sustentar tarifas mais altas.
- Extras que somam: piscina, terraço, ar condicionado em todos os quartos, estacionamento e aceitar estadias curtas bem geridas.
Bruto não é líquido: as despesas a subtrair
Do rendimento bruto há que descontar as despesas próprias da atividade antes de falar de rentabilidade. As principais: limpeza e lavandaria entre estadias, consumos (eletricidade, água, internet), o IBI (o equivalente espanhol do IMI) e a taxa de resíduos, o seguro, as comissões dos portais, pequenas reparações e reposições, e a comissão de gestão se delegar a operação.
Um cálculo prudente para um alojamento turístico ativo em Benidorm situa esses custos em torno de 25-35 % do rendimento bruto, consoante o volume de estadias. Ainda assim, a comparação com o arrendamento de longa duração costuma pender claramente para o turístico nas zonas com procura — com a vantagem adicional de a casa ficar livre para o seu próprio uso quando quiser.
A sazonalidade em Benidorm joga a favor
Benidorm não é um destino de três meses. Julho e agosto enchem-se quase sozinhos, mas a primavera e o outono mantêm ocupações altas graças ao turismo britânico e do norte da Europa, e o inverno tem um mercado próprio de estadias longas de reformados europeus que fogem do frio. Essa curva plana é a razão pela qual os números anuais de Benidorm aguentam a comparação com quase qualquer destino de Espanha.
A consequência prática: uma casa que só é arrendada no verão está a deixar metade do dinheiro em cima da mesa. A diferença entre geri-la três meses e geri-la doze é, literalmente, duplicar o resultado.
Calcule o seu caso com dados reais
A calculadora abaixo usa a ocupação e as tarifas médias reais da nossa carteira por zona e número de quartos. Introduza a sua morada e terá uma estimativa anual honesta — sem registo e sem compromisso. Se quiser a discriminação mês a mês, enviamos-lha por email.