De reële bandbreedtes, zonder loze beloftes
In Benidorm levert een appartement met 2 slaapkamers in een gewilde zone, goed gepresenteerd en met dagelijks bijgestelde prijzen, doorgaans tussen de 15.000 en 27.000 € bruto per jaar op. De marge is breed omdat de locatie zwaar weegt: hetzelfde appartement rendeert anders op de eerste lijn van Levante dan in een binnenstraat, en een penthouse met terras speelt niet in dezelfde categorie als een eerste verdieping zonder uitzicht.
Deze cijfers komen niet uit een generiek marktonderzoek: zij komen uit de werkelijke bezetting en tarieven van de woningen die wij beheren. Daarom vraagt de calculator op deze pagina om uw adres — de zone verandert namelijk het antwoord.
Waarvan het afhangt (in volgorde van belang)
Niet alle factoren wegen even zwaar. Dit zijn de factoren die het eindresultaat werkelijk bepalen:
- De zone en de afstand tot het strand: dit is in Benidorm factor nummer één.
- Het aantal slaapkamers en de capaciteit: meer legale slaapplaatsen betekent een hoger tarief per nacht.
- Het prijsbeheer: een vast tarief het hele jaar door geeft in het hoogseizoen geld weg en schrikt in het laagseizoen boekingen af. Dynamische, dagelijks bijgestelde prijzen maken al snel 15-25 % verschil.
- De aanwezigheid op portalen: adverteren op slechts één of twee portalen laat boekingen liggen. Wij publiceren op meer dan 200.
- De foto's en de beoordelingen: zij bepalen de klik en maken het mogelijk hogere tarieven vast te houden.
- Extra's die meetellen: zwembad, terras, airconditioning in alle kamers, parkeerplaats en het toelaten van goed beheerde korte verblijven.
Bruto is niet netto: de kosten die u moet aftrekken
Van de bruto-inkomsten moeten eerst de kosten van de verhuuractiviteit worden afgetrokken voordat u over rendement kunt spreken. De belangrijkste: schoonmaak en wasserij tussen de verblijven, nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, internet), de onroerendgoedbelasting (IBI) en de afvalheffing, de verzekering, de commissies van de portalen, kleine reparaties en vervangingen, en de beheercommissie als u de exploitatie uitbesteedt.
Een voorzichtige berekening voor een actieve vakantieverhuur in Benidorm plaatst deze kosten rond de 25-35 % van de bruto-inkomsten, afhankelijk van het aantal verblijven. Toch valt de vergelijking met langetermijnverhuur in de gewilde zones doorgaans duidelijk uit in het voordeel van vakantieverhuur — met als bijkomend voordeel dat de woning vrij blijft voor eigen gebruik wanneer u dat wenst.
De seizoensspreiding in Benidorm werkt in uw voordeel
Benidorm is geen bestemming van drie maanden. Juli en augustus lopen vrijwel vanzelf vol, maar het voor- en najaar houden hoge bezettingsgraden dankzij het Britse en Noord-Europese toerisme, en de winter kent een eigen markt van lange verblijven van Europese gepensioneerden die de kou ontvluchten. Die vlakke curve is de reden dat de jaarcijfers van Benidorm de vergelijking met vrijwel elke bestemming in Spanje doorstaan.
De praktische conclusie: een woning die alleen in de zomer wordt verhuurd, laat de helft van het geld op tafel liggen. Het verschil tussen drie maanden en twaalf maanden verhuren is letterlijk een verdubbeling van het resultaat.
Bereken uw situatie met reële cijfers
De calculator hieronder werkt met de werkelijke gemiddelde bezetting en tarieven van onze portefeuille per zone en aantal slaapkamers. Voer uw adres in en u krijgt een eerlijke jaarschatting — zonder registratie en zonder verplichtingen. Wilt u de uitsplitsing per maand, dan sturen wij u die per e-mail.