Avant de commencer : deux vérifications qui évitent bien des déconvenues
D'abord, votre commune : chaque mairie peut définir des zones saturées, des quotas ou ses propres exigences techniques, et ce qui vaut à Finestrat peut ne pas valoir à Benidorm. Ensuite, votre copropriété : depuis la réforme de la loi espagnole de propriété horizontale (l'équivalent du régime de copropriété), la copropriété peut limiter ou conditionner les nouveaux logements touristiques à la majorité des trois cinquièmes. Vérifier ces deux points avant de dépenser un euro dans la remise en état est l'étape zéro de tout projet sérieux.
C'est exactement la première chose que nous vérifions lorsqu'un propriétaire nous confie un logement : commune, urbanisme et statuts de la copropriété. S'il y a un obstacle, mieux vaut le savoir dès le premier jour — et il existe presque toujours une alternative, comme la location de moyenne durée.
Les 5 étapes, dans l'ordre
L'ordre compte, car chaque document alimente le suivant :
- 1. Rapport de compatibilité urbanistique : il est délivré par votre mairie et confirme que le logement peut être affecté à un usage touristique. C'est le document le plus long à obtenir — demandez-le en premier.
- 2. Mise en conformité technique : le logement doit respecter les exigences du Decreto 9/2024 (le décret de la Communauté valencienne qui encadre les locations touristiques) et celles de la commune (habitabilité, équipement, climatisation, feuilles de réclamation, affichage obligatoire).
- 3. Inscription au Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana (le registre du tourisme de la Communauté valencienne), par déclaration sur l'honneur avec le rapport de compatibilité en main. Attention : l'inscription expire et doit être renouvelée tous les cinq ans.
- 4. Numéro d'enregistrement de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (le guichet unique numérique national des locations) : obligatoire depuis juillet 2025 pour pouvoir publier une annonce. Sans lui, Airbnb et Booking ne publient pas votre annonce ou la retirent.
- 5. Publier en règle : le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces, et le logement doit maintenir les exigences tant qu'il est en activité.
Délais et coûts
Le goulot d'étranglement est le rapport de compatibilité urbanistique, qui selon la mairie peut prendre de deux semaines à environ un mois. Le reste — déclaration sur l'honneur, registre et guichet unique — va plus vite si le dossier est complet du premier coup. Au total, un cas sans complications se règle en quelques semaines ; un cas avec des incidents urbanistiques peut s'allonger.
Côté coût : les taxes officielles sont modérées et varient selon la commune. Notre part — l'étude du dossier, la préparation des documents et l'ensemble des démarches — est gratuite pour les logements dont nous prenons la gestion. Vous ne payez que les taxes.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent
Après avoir traité des dizaines de licences, les mêmes faux pas reviennent :
- Rénover d'abord et se renseigner ensuite — pour découvrir que la zone est saturée ou que la copropriété s'y oppose.
- Publier l'annonce "en attendant le papier" : les plateformes retirent l'annonce et l'amende peut être salée.
- Laisser expirer l'inscription au registre du tourisme faute de la renouveler au bout de cinq ans.
- Confondre la licence régionale avec le numéro du guichet unique : ce sont deux démarches distinctes et les deux sont nécessaires.
- Commencer les démarches au printemps et rater l'été : la haute saison n'attend pas l'administration.