Les fourchettes réelles, sans poudre aux yeux
À Benidorm, un appartement de 2 chambres dans un quartier demandé, bien présenté et avec des prix ajustés quotidiennement, se situe généralement entre 15 000 et 27 000 € bruts par an. La fourchette est large parce que l'emplacement pèse lourd : le même appartement ne rapporte pas la même chose en première ligne de Levante que dans une rue intérieure, et un attique avec terrasse ne joue pas dans la même catégorie qu'un premier étage sans vue.
Ces chiffres ne sortent pas d'une étude de marché générique : ils proviennent des taux d'occupation et des tarifs réels des logements que nous gérons. C'est pourquoi le simulateur de cette page vous demande l'adresse — parce que le quartier change la réponse.
De quoi cela dépend (par ordre d'importance)
Tous les facteurs ne pèsent pas autant. Voici ceux qui font vraiment bouger le chiffre final :
- Le quartier et la distance à la plage : c'est le facteur numéro un à Benidorm.
- Le nombre de chambres et la capacité : plus de couchages légaux, tarif par nuit plus élevé.
- La gestion des prix : un tarif fixe toute l'année laisse de l'argent sur la table en haute saison et fait fuir les réservations en basse saison. Des prix dynamiques ajustés quotidiennement font facilement 15 à 25 % de différence.
- La présence sur les portails : s'annoncer sur un ou deux portails seulement, c'est passer à côté de réservations. Nous publions sur plus de 200.
- Les photos et les avis : ils décident du clic et permettent de maintenir des tarifs plus élevés.
- Les extras qui comptent : piscine, terrasse, climatisation dans toutes les pièces, parking et l'acceptation de courts séjours bien gérés.
Brut n'est pas net : les charges à déduire
Du revenu brut, il faut déduire les charges propres à l'activité avant de parler de rentabilité. Les principales : le ménage et la blanchisserie entre les séjours, les fournitures (électricité, eau, internet), l'IBI (la taxe foncière espagnole) et la taxe sur les ordures, l'assurance, les commissions des portails, les petites réparations et le renouvellement des équipements, ainsi que la commission de gestion si vous déléguez l'exploitation.
Un calcul prudent pour une location saisonnière active à Benidorm situe ces coûts autour de 25 à 35 % du revenu brut, selon le volume de séjours. Même ainsi, la comparaison avec la location longue durée tourne le plus souvent nettement à l'avantage de la location saisonnière dans les zones demandées — avec l'avantage supplémentaire que le logement reste disponible pour votre propre usage quand vous le souhaitez.
La saisonnalité à Benidorm joue en votre faveur
Benidorm n'est pas une destination de trois mois. Juillet et août se remplissent presque tout seuls, mais le printemps et l'automne maintiennent des taux d'occupation élevés grâce au tourisme britannique et nord-européen, et l'hiver a son propre marché de longs séjours de retraités européens qui fuient le froid. Cette courbe aplatie est la raison pour laquelle les chiffres annuels de Benidorm soutiennent la comparaison avec presque n'importe quelle destination d'Espagne.
La conséquence pratique : un logement qui ne se loue qu'en été laisse la moitié de l'argent sur la table. La différence entre le gérer trois mois et le gérer douze, c'est littéralement doubler le résultat.
Calculez votre cas avec des données réelles
Le simulateur ci-dessous utilise les taux d'occupation et les tarifs moyens réels de notre portefeuille, par quartier et par nombre de chambres. Indiquez votre adresse et vous obtiendrez une estimation annuelle honnête — sans inscription et sans engagement. Si vous souhaitez le détail mois par mois, nous vous l'envoyons par e-mail.