Bevor Sie beginnen: zwei Prüfungen, die Ärger ersparen
Erstens, Ihre Gemeinde: Jedes Rathaus kann gesättigte Zonen, Kontingente oder eigene technische Anforderungen festlegen, und was in Finestrat gilt, gilt in Benidorm möglicherweise nicht. Zweitens, Ihre Eigentümergemeinschaft: Seit der Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) kann die Gemeinschaft neue Ferienwohnungen mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit einschränken oder an Bedingungen knüpfen. Diese beiden Punkte zu prüfen, bevor Sie einen Euro in die Herrichtung investieren, ist der Schritt null jedes seriösen Projekts.
Genau das prüfen wir als Erstes, wenn ein Eigentümer uns eine Immobilie anvertraut: Gemeinde, Bauleitplanung und Satzung der Eigentümergemeinschaft. Gibt es ein Hindernis, ist es besser, das am ersten Tag zu wissen — und fast immer gibt es eine Alternative, etwa die Saisonvermietung.
Die 5 Schritte, in der richtigen Reihenfolge
Die Reihenfolge ist wichtig, denn jedes Dokument baut auf dem vorherigen auf:
- 1. Bescheinigung der städtebaulichen Verträglichkeit (informe de compatibilidad urbanística): Sie wird von Ihrem Rathaus ausgestellt und bestätigt, dass die Immobilie touristisch genutzt werden darf. Es ist das Dokument mit der längsten Bearbeitungszeit — beantragen Sie es zuerst.
- 2. Technische Herrichtung: Die Immobilie muss die Anforderungen des Decreto 9/2024 (Dekret der Region Valencia zur Ferienvermietung) sowie die kommunalen Vorgaben erfüllen (Bewohnbarkeit, Ausstattung, Klimatisierung, Beschwerdeformulare, Beschilderung).
- 3. Eintragung in das Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana (das Tourismusregister der Region Valencia) per verantwortlicher Erklärung, mit der Verträglichkeitsbescheinigung in der Hand. Achtung: Die Eintragung läuft ab und muss alle fünf Jahre erneuert werden.
- 4. Registrierungsnummer der Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (das zentrale digitale Vermietungsregister Spaniens): seit Juli 2025 Pflicht, um inserieren zu dürfen. Ohne sie veröffentlichen Airbnb und Booking Ihre Anzeige nicht oder nehmen sie offline.
- 5. Regelkonform inserieren: Die Registrierungsnummer muss in allen Anzeigen erscheinen, und die Immobilie muss die Anforderungen erfüllen, solange sie vermietet wird.
Wie lange es dauert und was es kostet
Der Engpass ist die Bescheinigung der städtebaulichen Verträglichkeit, die je nach Rathaus von ein paar Wochen bis zu einigen Monaten dauern kann. Der Rest — verantwortliche Erklärung, Register und Ventanilla Única — geht zügiger, wenn die Unterlagen beim ersten Anlauf vollständig sind. Insgesamt ist ein unkomplizierter Fall in Wochen erledigt; einer mit städtebaulichen Hindernissen kann sich hinziehen.
Zu den Kosten: Die amtlichen Gebühren sind moderat und variieren je nach Gemeinde. Unser Teil — die Prüfung des Falls, die Vorbereitung der Unterlagen und die komplette Abwicklung — ist für Immobilien, die in unsere Verwaltung übergehen, kostenlos. Sie zahlen nur die Gebühren.
Die Fehler, die wir am häufigsten sehen
Nach der Abwicklung Dutzender Lizenzen wiederholen sich die Stolpersteine:
- Erst renovieren und dann fragen — und feststellen, dass die Zone gesättigt ist oder die Eigentümergemeinschaft ein Veto einlegt.
- Die Immobilie inserieren, "bis die Papiere da sind": Die Plattformen nehmen die Anzeige offline, und das Bußgeld kann teuer werden.
- Die Eintragung im Tourismusregister verfallen lassen, weil sie nach fünf Jahren nicht erneuert wurde.
- Die regionale Lizenz mit der Nummer der Ventanilla Única verwechseln: Es sind zwei verschiedene Verfahren, und Sie brauchen beide.
- Die Verfahren im Frühjahr beginnen und den Sommer verlieren: Die Hochsaison wartet nicht auf die Verwaltung.