Die Steuer, die auf Sie zukommt: die IRNR
Wenn Sie nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, Ihre Immobilie aber hier liegt, werden die Mieteinnahmen in Spanien über die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten) besteuert. Die entscheidende Regel richtet sich danach, wo Sie wohnen — nicht die Immobilie:
Wenn Sie in der Europäischen Union, Norwegen oder Island ansässig sind — also etwa in Deutschland oder Österreich —, zahlen Sie 19 % auf den Nettoertrag. Das heißt, Sie können die auf die vermieteten Tage entfallenden Kosten absetzen: Reinigung, Nebenkosten, Grundsteuer IBI, Versicherung, Portal- und Verwaltungsprovisionen, Abschreibung, Reparaturen. Wenn Sie außerhalb der EU und des EWR ansässig sind (zum Beispiel in der Schweiz oder — seit dem Brexit — im Vereinigten Königreich), beträgt der Satz 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Kostenabzug. Der Unterschied ist enorm, und man sollte ihn kennen, bevor man zu rechnen beginnt.
Das Modelo 210 und wann es einzureichen ist
Die IRNR auf Mieteinnahmen wird mit dem Modelo 210 (dem amtlichen Steuerformular für Nichtresidenten) erklärt. Seit 2024 kann die Erklärung der Mieteinnahmen gesammelt einmal jährlich abgegeben werden (im Januar des Folgejahres), statt wie zuvor Quartal für Quartal — eine spürbare administrative Erleichterung, wenn Sie viele Kurzaufenthalte haben.
Achten Sie auf ein Detail, das fast alle ausländischen Eigentümer überrascht: Auch die Zeiträume, in denen die Immobilie leer steht, werden besteuert — über die sogenannte Nutzungswertbesteuerung (imputación de rentas): ein kleiner Prozentsatz des Katasterwerts, anteilig auf die nicht vermieteten Tage gerechnet, der ebenfalls mit dem Modelo 210 erklärt wird. Leer stehend heißt nicht steuerfrei.
Das Finanzamt weiß bereits, was Sie einnehmen: DAC7
Seit Inkrafttreten der europäischen DAC7-Richtlinie melden Airbnb, Booking und die übrigen Plattformen den europäischen Finanzbehörden die Einnahmen jedes Gastgebers, identifiziert über seine Steuernummer. Parallel dazu reichen die Vermittler in Spanien ihre eigenen Informationsmeldungen über die Überlassung von Ferienwohnungen ein.
Die praktische Konsequenz ist einfach: Die Zeiten, in denen die Einnahmen aus der Ferienvermietung "unsichtbar" waren, sind vorbei. Vom ersten Euro an korrekt zu deklarieren ist nicht nur richtig — es ist das einzig Vernünftige, denn der Datenabgleich läuft automatisch.
Wie wir es Ihnen leicht machen
Wir sind keine Steuerberater, und dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierung, keine Beratung — jeder Fall hat Feinheiten (Doppelbesteuerungsabkommen, Miteigentum, Mehrwertsteuer bei hotelähnlichen Dienstleistungen), die in professionelle Hände gehören. Was wir für unsere Eigentümer sehr wohl tun:
- Klare monatliche Abrechnungen mit allen Einnahmen und Ausgaben der Immobilie, fertig zur Übergabe an Ihren Steuerberater.
- Alle Belege für abzugsfähige Kosten geordnet: Rechnungen für Reinigung, Nebenkosten, Provisionen und Reparaturen.
- Sie erhalten Ihre Auszahlungen auf Ihr Bankkonto in Ihrem Land — ein spanisches Konto ist nicht nötig.
- Wenn Sie keinen Steuerberater in Spanien haben, bringen wir Sie mit auf Nichtresidenten spezialisierten Fachleuten in Kontakt, mit denen unsere Eigentümer bereits arbeiten.