Реальні діапазони, без порожніх обіцянок
У Бенідормі апартаменти з 2 спальнями в районі з попитом, доглянуті та з цінами, що коригуються щодня, зазвичай приносять від 15 000 до 27 000 € брутто на рік. Діапазон широкий, бо район важить дуже багато: те саме помешкання на першій лінії пляжу Леванте і на внутрішній вулиці дає різний результат, а пентхаус із терасою грає не в одній лізі з квартирою на другому поверсі без краєвиду.
Ці цифри взяті не з узагальненого дослідження ринку — вони ґрунтуються на реальній заповнюваності й тарифах помешкань, якими ми управляємо. Саме тому калькулятор на цій сторінці запитує вашу адресу: район змінює відповідь.
Від чого це залежить (за важливістю)
Не всі чинники важать однаково. Ось ті, що справді впливають на підсумкову цифру:
- Район і відстань до пляжу: чинник номер один у Бенідормі.
- Кількість спалень і місткість: більше легальних спальних місць — вища ціна за ніч.
- Управління цінами: фіксований тариф на весь рік дарує гроші конкурентам у високий сезон і відлякує бронювання в низький. Динамічні ціни з щоденним коригуванням легко дають різницю у 15–25 %.
- Присутність на порталах: оголошення лише на одному-двох порталах означає втрачені бронювання. Ми публікуємо понад 200 порталів.
- Фотографії та відгуки: саме вони вирішують, чи клікнуть на ваше оголошення, і дозволяють тримати вищі тарифи.
- Плюси, що додають вартості: басейн, тераса, кондиціонер у всіх кімнатах, паркінг і грамотно організовані короткі перебування.
Брутто — це не нетто: витрати, які треба відняти
Перш ніж говорити про рентабельність, від валового доходу потрібно відняти витрати, пов'язані з діяльністю. Основні з них: прибирання і прання білизни між заїздами, комунальні послуги (електрика, вода, інтернет), податок на нерухомість IBI і збір за вивіз сміття, страхування, комісії порталів, дрібні ремонти та оновлення, а також комісія за управління, якщо ви делегуєте операційну роботу.
За обережними розрахунками, для активної туристичної оренди в Бенідормі ці витрати становлять близько 25–35 % валового доходу залежно від кількості заїздів. Навіть так порівняння з довгостроковою орендою в районах з попитом зазвичай явно на користь туристичної — з додатковою перевагою: житло залишається вільним для вашого власного користування, коли забажаєте.
Сезонність у Бенідормі грає на вашу користь
Бенідорм — не напрямок на три місяці. Липень і серпень заповнюються майже самі собою, але навесні та восени заповнюваність залишається високою завдяки туристам з Британії та Північної Європи, а взимку існує окремий ринок довгих перебувань європейських пенсіонерів, які тікають від холоду. Саме ця рівна крива — причина того, що річні показники Бенідорма витримують порівняння майже з будь-яким напрямком Іспанії.
Практичний висновок: житло, яке здається лише влітку, залишає половину грошей на столі. Різниця між трьома місяцями управління і дванадцятьма — це, буквально, подвоєння результату.
Порахуйте ваш випадок на реальних даних
Калькулятор нижче використовує реальну середню заповнюваність і тарифи нашого портфеля за районом і кількістю спалень. Введіть свою адресу — і отримаєте чесну річну оцінку, без реєстрації та без зобов'язань. Якщо хочете розбивку за місяцями, надішлемо її вам на email.