Podatek, który Państwa dotyczy: IRNR
Jeśli nie są Państwo hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, ale nieruchomość znajduje się w Hiszpanii, przychody z wynajmu są opodatkowane w Hiszpanii podatkiem IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — hiszpańskim podatkiem dochodowym od nierezydentów). Kluczowa zasada zależy od tego, gdzie mieszkają Państwo, a nie mieszkanie:
Jeśli mieszkają Państwo w Unii Europejskiej — na przykład w Polsce — w Norwegii lub Islandii, płacą Państwo 19 % od dochodu netto, czyli mogą Państwo odliczyć koszty proporcjonalne do dni wynajmu: sprzątanie, media, IBI (podatek od nieruchomości), ubezpieczenie, prowizje portali i za zarządzanie, amortyzację, naprawy. Jeśli mieszkają Państwo poza UE i EOG (na przykład w Wielkiej Brytanii po brexicie), stawka wynosi 24 % od przychodu brutto, bez odliczania kosztów. Różnica jest ogromna i warto mieć ją na uwadze, zanim zacznie się liczyć.
Modelo 210 i terminy składania
IRNR od wynajmu deklaruje się formularzem Modelo 210 (hiszpańską deklaracją podatkową dla nierezydentów). Od 2024 roku deklarację przychodów z najmu można składać rocznie, zbiorczo (w styczniu następnego roku), zamiast kwartał po kwartale jak wcześniej — istotna ulga administracyjna, jeśli mają Państwo wiele krótkich pobytów.
Uwaga na szczegół, który zaskakuje niemal wszystkich zagranicznych właścicieli: okresy, w których mieszkanie stoi puste, również podlegają opodatkowaniu — poprzez tzw. przypisanie dochodu: niewielki procent wartości katastralnej, proporcjonalnie do dni bez najmu, deklarowany również formularzem Modelo 210. Puste nie znaczy wolne od podatku.
Urząd skarbowy już wie, ile Państwo zarabiają: DAC7
Od wejścia w życie unijnej dyrektywy DAC7 Airbnb, Booking i pozostałe platformy przekazują europejskim urzędom skarbowym przychody każdego gospodarza, zidentyfikowanego numerem podatkowym. Równolegle pośrednicy w Hiszpanii składają własne deklaracje informacyjne o udostępnianiu mieszkań turystycznych.
Praktyczny wniosek jest prosty: czasy, gdy przychody z wynajmu wakacyjnego były "niewidoczne", minęły. Prawidłowe rozliczanie od pierwszego euro to nie tylko uczciwość — to jedyne rozsądne podejście, bo krzyżowa weryfikacja danych odbywa się automatycznie.
Jak ułatwiamy Państwu życie
Nie jesteśmy doradcami podatkowymi, a ten przewodnik to ogólne wskazówki, nie doradztwo — każdy przypadek ma niuanse (umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, współwłasność, VAT przy usługach o charakterze hotelowym), które zasługują na profesjonalistę. Oto, co robimy dla naszych właścicieli:
- Przejrzyste miesięczne rozliczenia ze wszystkimi przychodami i kosztami mieszkania, gotowe do przekazania Państwa doradcy.
- Cała dokumentacja kosztów do odliczenia w porządku: faktury za sprzątanie, media, prowizje i naprawy.
- Wypłaty na Państwa konto bankowe w Państwa kraju, bez potrzeby posiadania hiszpańskiego rachunku.
- Jeśli nie mają Państwo doradcy podatkowego w Hiszpanii, skontaktujemy Państwa ze specjalistami od nierezydentów, z którymi współpracują nasi właściciele.