Realne widełki, bez koloryzowania
W Benidorm apartament z 2 sypialniami w pożądanej lokalizacji, dobrze zaprezentowany i z cenami korygowanymi codziennie, osiąga zazwyczaj od 15 000 do 27 000 € brutto rocznie. Widełki są szerokie, bo lokalizacja waży bardzo dużo: to samo mieszkanie zarabia inaczej w pierwszej linii przy plaży Levante niż przy ulicy w głębi, a penthouse z tarasem nie gra w tej samej lidze co pierwsze piętro bez widoku.
Te liczby nie pochodzą z ogólnego badania rynku — wynikają z rzeczywistego obłożenia i stawek mieszkań, którymi zarządzamy. Dlatego kalkulator na tej stronie prosi o adres: lokalizacja zmienia odpowiedź.
Od czego to zależy (w kolejności ważności)
Nie wszystkie czynniki ważą tyle samo. Oto te, które naprawdę przesuwają końcowy wynik:
- Lokalizacja i odległość od plaży: czynnik numer jeden w Benidorm.
- Liczba sypialni i pojemność: więcej legalnych miejsc noclegowych to wyższa stawka za noc.
- Zarządzanie cenami: stała stawka przez cały rok oddaje pieniądze w sezonie wysokim i odstrasza rezerwacje w niskim. Ceny dynamiczne, korygowane codziennie, robią z łatwością 15–25 % różnicy.
- Obecność na portalach: ogłaszanie się tylko na jednym czy dwóch portalach oznacza utracone rezerwacje. My publikujemy na ponad 200.
- Zdjęcia i opinie: to one decydują o kliknięciu i pozwalają utrzymać wyższe stawki.
- Dodatki, które robią różnicę: basen, taras, klimatyzacja we wszystkich pokojach, parking oraz dobrze zorganizowane krótkie pobyty.
Brutto to nie netto: koszty, które trzeba odjąć
Zanim zacznie się mówić o rentowności, od przychodu brutto trzeba odjąć koszty prowadzenia działalności. Najważniejsze z nich: sprzątanie i pranie między pobytami, media (prąd, woda, internet), IBI (hiszpański podatek od nieruchomości) i opłata za wywóz śmieci, ubezpieczenie, prowizje portali, drobne naprawy i uzupełnianie wyposażenia oraz prowizja za zarządzanie, jeśli powierzają Państwo obsługę firmie.
Ostrożna kalkulacja dla aktywnego wynajmu wakacyjnego w Benidorm szacuje te koszty na około 25–35 % przychodu brutto, w zależności od liczby pobytów. Mimo to porównanie z wynajmem długoterminowym w pożądanych lokalizacjach zwykle wypada wyraźnie na korzyść wynajmu wakacyjnego — z tą dodatkową zaletą, że mieszkanie pozostaje do Państwa dyspozycji, kiedy tylko Państwo zechcą.
Sezonowość w Benidorm gra na Państwa korzyść
Benidorm to nie kierunek na trzy miesiące. Lipiec i sierpień zapełniają się niemal same, ale wiosna i jesień utrzymują wysokie obłożenie dzięki turystom z Wielkiej Brytanii i północnej Europy, a zima ma własny rynek dłuższych pobytów europejskich emerytów uciekających przed chłodem. Ta wypłaszczona krzywa sprawia, że roczne wyniki Benidorm wytrzymują porównanie z niemal każdym kierunkiem w Hiszpanii.
Praktyczny wniosek: mieszkanie wynajmowane tylko latem zostawia połowę pieniędzy na stole. Różnica między zarządzaniem nim przez trzy miesiące a przez dwanaście to, dosłownie, podwojenie wyniku.
Kalkulacja Państwa przypadku na realnych danych
Kalkulator poniżej korzysta z rzeczywistego obłożenia i średnich stawek naszego portfela według lokalizacji i liczby sypialni. Wystarczy podać adres, aby otrzymać uczciwe roczne oszacowanie — bez rejestracji i bez zobowiązań. Jeśli chcą Państwo otrzymać rozbicie miesiąc po miesiącu, wyślemy je e-mailem.