L'imposta che la riguarda: l'IRNR
Se lei non è residente fiscale in Spagna ma la sua casa sì, i ricavi dell'affitto sono tassati in Spagna con l'IRNR, l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (l'imposta spagnola sul reddito dei non residenti). La regola chiave dipende da dove risiede lei, non l'immobile:
Se risiede nell'Unione Europea — come in Italia —, in Norvegia o in Islanda, è tassato al 19 % sul reddito netto: può cioè dedurre le spese in proporzione ai giorni affittati — pulizie, utenze, IBI (l'imposta comunale spagnola sugli immobili), assicurazione, commissioni dei portali e di gestione, ammortamento, riparazioni. Se risiede fuori dall'UE e dal SEE (per esempio nel Regno Unito dopo la Brexit), l'aliquota è del 24 % sul ricavo lordo, senza deduzione di spese. La differenza è enorme e conviene averla chiara prima di fare i conti.
Il Modelo 210 e quando si presenta
L'IRNR sugli affitti si dichiara con il Modelo 210 (il modulo di dichiarazione spagnolo per i non residenti). Dal 2024 la dichiarazione dei redditi da affitto può essere presentata in forma annuale cumulativa (a gennaio dell'anno successivo), invece che trimestre per trimestre come prima — un sollievo amministrativo importante se ha molti soggiorni brevi.
Attenzione a un dettaglio che sorprende quasi tutti i proprietari stranieri: anche i periodi in cui la casa resta vuota sono tassati, tramite la cosiddetta imputazione di reddito — una piccola percentuale del valore catastale ripartita sui giorni non affittati, che si dichiara ugualmente con il Modelo 210. Vuota non significa esente da imposte.
Il fisco spagnolo sa già quanto incassa: DAC7
Dall'entrata in vigore della normativa europea DAC7, Airbnb, Booking e le altre piattaforme comunicano alle amministrazioni fiscali europee i ricavi di ogni host, identificato con il suo codice fiscale. In parallelo, gli intermediari in Spagna presentano le proprie dichiarazioni informative sulla cessione di case turistiche.
La conseguenza pratica è semplice: l'epoca in cui i ricavi dell'affitto turistico "non si vedevano" è finita. Dichiarare correttamente fin dal primo euro non è solo la cosa giusta — è l'unica cosa sensata, perché l'incrocio dei dati è automatico.
Come le semplifichiamo la vita
Noi non siamo consulenti fiscali e questa guida è un orientamento generale, non una consulenza — ogni caso ha sfumature (convenzioni contro la doppia imposizione, comproprietà, IVA se si prestano servizi di tipo alberghiero) che meritano un professionista. Quello che invece facciamo per i nostri proprietari:
- Rendiconti mensili chiari con tutti i ricavi e le spese dell'immobile, pronti da consegnare al suo consulente.
- Tutta la documentazione delle spese deducibili in ordine: fatture di pulizie, utenze, commissioni e riparazioni.
- Incassa sul suo conto bancario nel suo paese, senza bisogno di un conto spagnolo.
- Se non ha un consulente fiscale in Spagna, la mettiamo in contatto con professionisti specializzati in non residenti con cui lavorano i nostri proprietari.