Le cifre reali, senza fumo negli occhi
A Benidorm, un appartamento con 2 camere da letto in una zona richiesta, ben presentato e con prezzi aggiornati ogni giorno, si muove di norma tra 15.000 e 27.000 € lordi l'anno. La forbice è ampia perché la zona pesa molto: lo stesso appartamento rende in modo diverso in prima linea sulla spiaggia di Levante o in una via interna, e un attico con terrazza non gioca nello stesso campionato di un primo piano senza vista.
Queste cifre non escono da uno studio di mercato generico: escono dall'occupazione e dalle tariffe reali degli immobili che gestiamo. Per questo il calcolatore di questa pagina le chiede l'indirizzo — perché la zona cambia la risposta.
Da cosa dipende (in ordine di importanza)
Non tutti i fattori pesano allo stesso modo. Questi sono quelli che muovono davvero la cifra finale:
- La zona e la distanza dalla spiaggia: è il fattore numero uno a Benidorm.
- Le camere e la capienza: più posti letto autorizzati, tariffa più alta a notte.
- La gestione dei prezzi: una tariffa fissa tutto l'anno regala denaro in alta stagione e allontana le prenotazioni in bassa. I prezzi dinamici aggiornati ogni giorno fanno facilmente una differenza del 15-25 %.
- La presenza sui portali: pubblicare l'annuncio solo su uno o due portali lascia fuori prenotazioni. Noi pubblichiamo su più di 200.
- Le foto e le recensioni: decidono il clic e permettono di sostenere tariffe più alte.
- Gli extra che contano: piscina, terrazza, aria condizionata in tutte le stanze, parcheggio e l'apertura ai soggiorni brevi ben gestiti.
Lordo non è netto: le spese da sottrarre
Dal ricavo lordo vanno detratte le spese proprie dell'attività prima di parlare di redditività. Le principali: pulizia e lavanderia tra un soggiorno e l'altro, utenze (luce, acqua, internet), l'IBI (l'imposta comunale spagnola sugli immobili) e la tassa rifiuti, l'assicurazione, le commissioni dei portali, piccole riparazioni e reintegri, e la commissione di gestione se delega l'operatività.
Un calcolo prudente per una casa vacanza attiva a Benidorm colloca questi costi intorno al 25-35 % del ricavo lordo, a seconda del volume di soggiorni. Anche così, il confronto con l'affitto di lunga durata di solito pende nettamente a favore dell'affitto turistico nelle zone richieste — con il vantaggio in più che la casa resta libera per il suo uso personale quando lo desidera.
La stagionalità di Benidorm gioca a favore
Benidorm non è una destinazione da tre mesi. Luglio e agosto si riempiono quasi da soli, ma la primavera e l'autunno mantengono occupazioni alte grazie al turismo britannico e nordeuropeo, e l'inverno ha un mercato tutto suo di soggiorni lunghi di pensionati europei in fuga dal freddo. Questa curva piatta è il motivo per cui i numeri annuali di Benidorm reggono il confronto con quasi qualsiasi destinazione della Spagna.
La conseguenza pratica: una casa che si affitta solo d'estate sta lasciando metà dei soldi sul tavolo. La differenza tra gestirla tre mesi e gestirla dodici è, letteralmente, raddoppiare il risultato.
Calcoli il suo caso con dati reali
Il calcolatore qui sotto usa l'occupazione e le tariffe medie reali del nostro portafoglio per zona e numero di camere. Inserisca il suo indirizzo e avrà una stima annuale onesta — senza registrazione e senza impegno. Se desidera il dettaglio mese per mese, glielo inviamo via email.